Aufbau eines Bausparvertrages

Ein Bausparvertrag teilt sich in 3 Phasen und gilt als bekannteste Form der Baufinanzierung. Während der ersten, wächst das Sparguthaben durch die Einzahlung der monatlichen Beiträge kontinuierlich bis zur Zuteilungsgrenze an. In der Regel liegt diese bei 40% – 50% der gesamten Bausparsumme. Einige Bausparkassen bieten daneben die Möglichkeit, über Sondereinzahlungen das Mindestsparguthaben schneller zu erreichen. Verzinst wird der Bausparvertrag mit circa 2,5% – 5%. Gegenüber anderen Anlageformen ist dies zwar eher gering, dafür erhält man für die Baufinanzierung einen zinsgünstigen Kredit.

Mit Erreichen der Zuteilungsgrenze kann ein Bausparvertrag ausgezahlt werden. Dies geschieht allerdings nicht sofort. Der Bausparer muss noch einige Zeit warten, bis er das Darlehen erhält. Wie hoch diese Wartezeit ist, hängt vom Vermögen der Bausparkasse ab. Wird die Bausparsumme schließlich ausgezahlt, beginnt die Darlehensphase. Die Tilgungszinsen eines Bausparvertrages sind deutlich niedriger, als bei einem Bankdarlehen. Der Bausparvertrag stellt damit eine zinsgünstige Alternative der Immobilienfinanzierung dar. Natürlich verlangt auch eine Bausparkasse Sicherheiten in Form einer Hypothek oder Grundschuld, wenn die Summe 10.000 EUR übersteigt.

Verschiedene Arten des Bausparens

Ein Bausparvertrag eignet sich aber nicht nur zur Baufinanzierung. Auch andere Anschaffungen können damit zu besonders günstigen Konditionen realisiert werden.

Bausparsofortdarlehen

Ein Bausparsofortdarlehen bietet dem Darlehensnehmer die Möglichkeit, bereits kurz nach Abschluss des Bausparvertrages über die gewünschte Baufinanzierung verfügen zu können. Dazu wird ein sogenanntes Vorschaltdarlehen abgeschlossen. Der Kreditnehmer zahlt während der Sparphase zusätzlich die Zinsen für diese Darlehen und löst nach der Zuteilung das Vorschaltdarlehen ab. Ab hier gleichen sich der klassische Bausparvertrag und das Bausparsofortdarlehen.

Der klassische Bausparvertrag

Der klassische Bausparvertrag dient einzig und allein der Finanzierung der eigenen 4 Wände. Besonders die günstigen Zinsbedingungen sorgen für die anhaltende Beliebtheit dieser Immobilienfinanzierung. Nach Erreichen der Zuteilungsgrenze kann sich der Bausparer die Darlehenssumme auszahlen lassen und den Traum vom eigenen Heim in die Tat umsetzen.

Renditebausparen

Bausparen lohnt sich auch dann, wenn der Bausparer gar nicht vor hat, in den nächsten Jahren zu bauen. Mit dem Anspruch auf Arbeitnehmersparzulage und Wohnungsbauprämie lässt sich eine Rendite von bis zu 6% erzielen. Um in den Genuss solcher Zinserträge zu kommen, muss man allerdings auf die Zuteilung des Bauspardarlehens verzichten. Viele Bausparkassen vergüten dieses Verhalten mit einem Bonuszins. Wer sich für diese Form der Kapitalanlage entscheidet, sollte die Summe des Bausparvertrages aber nicht zu hoch wählen. Rückt die Zuteilungsgrenze in weite Ferne, sinken die Renditechancen beträchtlich.

Finanzierung von Immobilien vor der Zuteilung

Um vor Erreichen der Zuteilungsgrenze in den Genuss der angesparten Summe aus einem Bausparvertrag zu kommen, stehen drei Wege offen. Zum einen kann der Bausparer ein Darlehen zur Vorfinanzierung aufnehmen und löst dieses mit der Summe aus dem Bausparvertrag nach erfolgter Zuteilung ab. Die zweite Möglichkeit besteht darin, die Bausparsumme nach unten zu korrigieren. Dadurch gilt der Vertrag eher als angespart und erreicht schneller die Zuteilungsgrenze. Die letzte und radikalste Möglichkeit ist die Kündigung des Vertrages. Die Bausparkasse zahlt die bisher angesparte Summe wieder aus. Welche der Varianten die bessere Lösung darstellt, hängt von der Nähe zum Zuteilungstermin ab.

Neben der Grundschuld wurde früher vor allem die Hypothek als Sicherheit verwendet. Allerdings ist letztere an eine bestimmte Forderung gebunden, was bei einer Grundschuld nicht der Fall ist. Diese kann ohne Probleme von einem Darlehen oder anderen Forderungen übertragen werden und dient somit für andere Kredite als Sicherheit. Grundpfandrechte werden immer im Grundbuch eintragen und genießen bei der Verwertung des Grundstückswertes eine besondere Stellung. Da in den letzten Jahren zunehmend Investoren aus den USA Immobilienkredite von deutschen Banken erworben haben, um die Grundpfandrechte zu verwerten, sind viele Hausbesitzer verunsichert und fühlen sich durch die deutsche Politik im Stich gelassen.

Neben der Grundschuld oder einer Hypothek können noch andere Sicherheiten durch den Kreditgeber anerkannt werden. Hierzu zählt unter anderem die Bürgschaft durch Dritte. Banken oder Familienangehörige erklären sich bereit, im Fall der Zahlungsunfähigkeit für den Betroffenen die Forderung zu begleichen. Daneben können auch Ansprüche aus einem Bausparvertrag oder einer Lebensversicherung als zusätzliche Sicherheit abgetreten werden, gleiches gilt für die Verpfändung von Wertpapieren oder größeren Bankguthaben. Auf jeden Fall sollte sich jeder Kreditnehmer genau über die einzelnen Sicherheiten und deren Konsequenzen informieren, da Kreditgeschäfte nur allzu schnell zu einer finanziellen und nervlichen Belastung für Betroffene werden können.

Was aber tun, wenn die notwendigen 20% oder 30% Eigenkapital noch in weiter Ferne liegen? Sofern man sich der eigenen Bonität sicher ist, kann hier mitunter eine Vollfinanzierung weiter helfen. Darunter ist nicht anderes zu verstehen, als die Aufnahme eines Kredites, der 100% der erwarteten Kosten deckt. Im Ausland ist diese Form der Baufinanzierung durchaus üblich, hierzulande scheuen viele Hausbanken allerdings das Risiko einer solchen Investition.

Wer sich für diese Form der Eigenheimfinanzierung entscheidet, sollte sich aber auch der Risiken bewusst sein, schließlich hat jede Medaille zwei Seiten. Mit Hilfe einer Vollfinanzierung kann man bereits heute von den günstigen Konditionen für Bauherren profitieren, ohne langfristig auf den eigenen Traum sparen zu müssen. Auf der anderen Seite wachsen mit der Darlehenssumme gleichzeitig Laufzeit und Zinssatz beträchtlich an, was die eigenen vier Wände teurer macht als ursprünglich geplant. Zudem bleiben die Besitzer, sollte die Immobilie bei einem Verkauf nicht den ursprünglichen Wert erzielen, auf einem Teil der Schulden sitzen und müssen diese weiter tilgen. Im Zuge einer Baufinanzierung mit Eigenkapital tritt dieses Risiko in den Hintergrund, bzw. wird geringer.

Banken oder Kreditinstitute, die einer solchen Vollfinanzierung zustimmen, werden in der Regel im Vorfeld genau prüfen, an wen sie ihr Geld verleihen. Aus den bereits genannten Gründen sollte diese Alternative nur dann gewählt werden, wenn das Darlehen auch langfristig getilgt werden kann. Ist etwa mit einer Verschlechterung der Einkommenssituation oder einer Steigerung der monatlichen Kosten zu rechnen, sollte der Plan, ein Eigenheim ohne Eigenkapital zu finanzieren, noch einmal gründlich durchdacht und an die Veränderungen angepasst werden. Schließlich ist nichts schlimmer, als das eigene Haus, aufgrund finanzieller Engpässe, wieder zu verlieren.

Kann ich fehlendes Eigenkapital bei der Baufinanzierung ausgleichen?

Fehlt ein Teil des Eigenkapitals und soll auf eine Vollfinanzierung verzichtet werden, so ist guter Rat meist teuer. Dabei bieten sich aber noch andere Möglichkeiten, den eigenen Finanzen durchaus noch ein wenig auf die Sprünge zu helfen. Neben der Familie oder Freunden und Bekannten, die einen Teil des Kapitals in Form günstiger “Kredite” oder als Bürgschaft übernehmen, bietet sich gerade handwerklich geschickten Häuslebauern eine weitere Möglichkeit, um das Eigenkapital noch ein wenig aufzubessern.

Viele Banken und Kreditinstitute akzeptieren von den Bauherren erbrachte Eigenleistungen als Kapital und rechnen es auf die Finanzierungssumme an. Darunter sind alle Arbeiten zu verstehen, die auf dem Bau selbst erbracht werden, wie etwa das Verlegen von Fliesen in Küche und Bad, das Dämmen das Dachs oder das Verlegen von Rohren und elektrischen Leitungen, sofern man als Bauherr das notwendige Wissen und Geschick besitzt.

Allerdings sollte man die eigenen Fähigkeiten nicht überschätzen, sondern immer realistisch bleiben und die Arbeiten bereits im Vorfeld planen. Als grober Richtwert können zwischen 10% und 15% Eigenleistung auf die Immobilienfinanzierung angerechnet werden. Fehlen nur 5% oder 7% bis zur magischen Grenze des notwendigen Eigenkapitals, dürften somit alle Schwierigkeiten aus dem Weg geräumt sein und dem Baubeginn steht nichts mehr im Weg.

Deshalb sollte in Zeiten niedriger Zinsen der Zeitraum bis zur Anschlussfinanzierung relativ langfristig angelegt werden. Sollte sich in der Zwischenzeit das Niveau noch weiter gesenkt haben, so können Kreditnehmer nach Ablauf einer Frist von 10 Jahren den Darlehensvertrag mit einer 6-monatigen Kündigungsfrist auflösen und zu einem günstigeren Angebot wechseln. Dieses Recht räumt das BGB den Darlehensnehmern ein. Banken dürfen die Annahme einer solchen Kündigung nur bei bestimmten Darlehen verweigern.

Die Anfangstilgung wird von den meisten Banken mit 1% festgelegt, sollte aber der Einkommenssituation angepasst werden, da sich durch eine solche Maßnahme die gesamte Laufzeit verringern lässt und zusätzlich die Zinslast mitunter beträchtlich sinken kann. Zu optimistische Kalkulationen sind aber zu vermeiden, um während finanzieller Engpässe einen gewissen Spielraum zu behalten. Ähnliches gilt für die Anschlussfinanzierung. Gerade hier sollte die einmal erreichte Tilgungsrate beibehalten werden, um optimale Ergebnisse und den besten Sparfaktor zu erzielen.

Zu diesem Zweck wird zumeist ein Gutachter beauftragt, der die Immobilie in Augenschein nimmt. Daneben greift der Fiskus beim Erwerb von Wohneigentum zu und das mit einem Steuersatz von 3,5%. Bei einem Wert der Immobilie von 150.000 Euro entspricht die Grunderwerbssteuer bereits einer Summe von 5.250 Euro.

Zusätzlich muss für den Eintrag ins Grundbuch mit einem weiteren Prozent gerechnet werden, um die Höhe Notargebühren zu decken. Sobald ein Immobilienmakler den Kauf vermittelt, steigen die Nebenkosten noch einmal kräftig an. Auf diese Weise sind bereits jetzt zusätzliche Kosten von über 10.000 Euro entstanden. Und damit noch nicht genug: So verlangen die Kreditinstitute im Fall einer späteren Darlehensauszahlung noch einmal zusätzliche Zinsen, wodurch die Belastung der Kreditnehmer immer weiter steigt.

Aufgrund der mitunter beträchtlichen Nebenkosten sollten Bauherren immer eine größere Summe einplanen, als für den Erwerb der Immobilie oder den Neubau notwendig ist. Andernfalls bricht die Finanzplanung wie ein Kartenhaus in sich zusammen.

Sicherheitsreserven bei der Baufinanzierung einkalkulieren

Sicherheitsreserven in der Planung ermöglichen es, die Finanzierung auch bei veränderter Einkommenssituation aufrecht zu erhalten. Ein finanzieller Sicherheitspuffer sollte auch für den Fall einer Baukostensteigerung eingeplant werden. Ein großes Risiko der Finanzierungsphase ist zudem der Bauträgerkonkurs. Die einzige Möglichkeit, dieses Risiko auszuschließen, ist der Abschluss einer entsprechenden Versicherung.

Durchdachter Finanzierungsplan der Immobilienfinanzierung ist Pflicht

Die Ursache für Probleme bei der Finanzierung liegt sehr häufig aber auch beim Bauherren bzw. Käufer selbst. So wird beispielsweise allzu gern die Anfangsbelastung „schön gerechnet“. Ein vollständiger Finanzierungsplan ist unbedingt notwendig, um herauszufinden, wie hoch die tatsächliche Belastung am Anfang der Finanzierung, nach der Zinsbindungsfrist und nach dem Auslaufen beanspruchter Förderungsmaßnahmen tatsächlich ist. Oft werden auch die Zinsbindefristen nicht richtig bewertet. Die Dauer der möglicherweise unterteilten Zinsbindefristen sollte auf zukünftige Geldeingänge wie etwa fällige Sparverträge abgestimmt werden.

Fristen von Förderungen beachten

Besondere Vorsicht ist bei Fördermaßnahmen und ihrer Dauer angeraten: häufig verlieren Bauherren die Dauer ihrer Fördermittel aus den Augen. Achtet man nicht genau auf Dauer und Kriterien für diese Mittel, droht ein erhebliches Zinserhöhungsrisiko und damit eine erheblich höhere monatliche Belastung. Gerade die monatliche Belastung ist es auch, die sehr oft falsch eingeschätzt wird. So vergessen Viele gern, dass einige jährlich gezahlte Beiträge vorfinanziert werden müssen. Plötzlich ist die monatliche Belastung um ein vielfaches höher als erwartet und die Geldsorgen sind da.

Grenzen des Bausparvertrages zur Baufinanzierung

Ein weiterer, häufig vorkommender Fehler ist die Vereinbarung einer zu hohen Bausparsumme. Hier kann man als Alternative zur teuren Vor- oder Zwischenfinanzierung die Bildung von Teilbausparsummen oder sogar die Kündigung des Bausparvertrages in Betracht ziehen.

Wer heute einen Kredit online oder auch bei der Hausbank abschließt, bekommt vom Kreditgeber oftmals eine sogenannte Restschuldversicherung angeboten, die die Tilgung in Fällen wie Tod, Arbeitslosigkeit und Arbeitsunfähigkeit übernimmt und somit dafür sorgen soll, dass man nicht in Zahlungsverzug gerät.

Oftmals wird als Argument angeführt, dass so eine Versicherung nur einen kleinen Mehrbetrag im Monat kostet und dafür jedoch ein großes Risiko beseitigt. Natürlich stellt sich dabei fast jedem Kreditnehmer die Frage, ob so eine Restschuldversicherung überhaupt sinnvoll ist, oder ob es sich dabei um unnötige Kosten handelt.

Bei Kleinkrediten ist eine Restschuldversicherung absolut unnötig

Eine Restschuldversicherung soll also das Risiko absichern, aufgrund unverschuldeter Probleme seine Tilgungen nicht mehr leisten zu können. Dafür wird monatlich ein bestimmter Betrag berechnet, der sich oftmals im Bereich zwischen 20 und 30 Euro bewegt und nicht immer in die Berechnung des effektiven Jahreszinses einfließt. Gerade bei Kleinkrediten bis 10.000 Euro würde dies nämlich eine exorbitante Steigerung bedeuten, die einen Onlinekredit als vollkommen überteuert zeigen würde.

Da ein solcher Kleinkredit oftmals innerhalb von 2-3 Jahren abgezahlt ist, ist zudem die Wahrscheinlichkeit, dass einer der abgesicherten Risikofälle eintrifft, relativ gering und rechtfertigt nicht die hohen Zusatzkosten. Ein weiteres Argument gegen eine Restschuldversicherung bei Kleinkrediten liegt in der Tatsache begründet, dass man ein so kleines Darlehen in den meisten Fällen auch noch irgendwie selbst tilgen kann.

Abschluss einer Restschuldversicherung ist keine Kreditbedingung

Auch wenn verschiedene Kreditgeber einem meistens das Gefühl vermitteln, dass eine Restschuldversicherung als Bedingung für einen Kreditabschluss gilt, so ist dies in vielen Fällen vom Gesetz her ausgeschlossen. Man sollte sich also nicht beirren lassen und den Abschluss einer solchen Versicherung ablehnen, wenn man nur einen Kredit mit kurzer Laufzeit und niedriger Kreditsumme abschließt, da es einfach keinen Sinn macht, ein sehr unwahrscheinliches Risiko, dessen Eintreten nur relativ geringe Probleme mit sich brächte, durch hohe Prämienzahlungen abzusichern.

Bei langfristigen Darlehen mit hohen Kreditsummen durchaus sinnvoll

Plant man dagegen eine Baufinanzierung, oder möchte einen Kredit mit einer sehr hohen Kreditsumme abschließen, ist eine Restschuldversicherung durchaus sinnvoll. In einem solchen Fall ist das abzusichernde Risiko aufgrund der hohen Kreditsumme durchaus angemessen und die Wahrscheinlichkeit seines Eintretens durch längere Kreditlaufzeiten zusätzlich auch höher.

Es kommt also immer auf den jeweiligen Einzelfall an, ob eine Restschuldversicherung lohnend ist oder ob man darauf verzichten sollte. Bei Kleinkrediten kann man einen solchen Abschluss nicht empfehlen, wohingegen große Kredite und Baufinanzierungen durchaus sinnvoll mit einer Restschuldversicherung abgesichert werden können.

Nachdem die Eigenheimzulage in 2005 abgeschafft wurde, mussten Sparer lange auf eine einheitliche Förderung für den Erwerb von Wohneigentum warten. 2008 trat die Eigenheimrente in die Fußstapfen der Eigenheimzulage.

Die Eigenheimrente ist besser bekannt als Wohn Riester Förderung. Sie wird im Rahmen der staatlich geförderten Riester Rente gewährt.

Produkte für die Wohn-Riester Förderung

Dem Bedarf angepasst wurden Ende 2008 auch entsprechende Riester Produkte auf den Markt gebracht. So kamen die speziell für eine Baufinanzierung geeigneten Riester Bausparverträge und Riester Darlehen auf den Markt.

Diese unterscheiden sich praktisch nicht von einem herkömmlichen Bausparvertrag oder Bankdarlehen, nur eben in puncto staatliche Förderung.

Wohn-Riester lohnt sich

Die Experten sind sich einig: Die Wohn-Riester Förderung erleichtert die Baufinanzierung deutlich. So publizierten zahlreiche Magazine Artikel und Tests zum Thema. Unter anderem schrieb auch die Finanztest, welche zur Stiftung Warentest gehört, einen Artikel über Wohn-Riester.

In verschiedenen Beispielen wurden finanzielle Vorteile von bis zu 50.000 Euro im Laufe einer Baufinanzierung ausgerechnet und übersichtlich dargestellt.

Vergleichen lohnt sich trotzdem

Noch ist das Angebot an Riester Produkten für eine Baufinanzierung überschaubar. Ein Vergleich lohnt sich trotzdem. So sollten die Konditionen für ein Riester Darlehen beispielsweise nicht deutlich schlechter sein, als bei einem klassischen Bankdarlehen.

Die Riester Förderung verkürzt zwar die Tilgungszeit deutlich und führt somit unter Umständen zu hohen Zinsersparnissen. Einen wirklich schlechten Zins gegenüber einem zinsgünstigen Darlehen wiegt jedoch auch Wohn-Riester nicht auf.

Ein Baufinanzierung Vergleich ist ratsam.

Neben Bausparverträgen gelten Annuitätendarlehen als die klassische Form des Darlehens. Sie sind der am häufigsten genutzte Finanzierungsbaustein. Die Rate bei einem Annuitätendarlehen besteht aus einem Zins- und einem Tilgungsteil. Der Zinssatz ist variabel. Meist erfolgt jedoch eine Zinsfestschreibung. Das bedeutet, dass eine Zinsbindungsfrist genannt wird. Binnen dieser Frist darf der Zinssatz nicht verändert werden. Die Tilgungsquote ist durch den Kreditnehmer zu wählen. Sie ist der prozentuale Anteil, der monatlich zurückgezahlt wird und beträgt meist ein Prozent der Darlehenssumme pro Jahr.

Während der Zeit der Zinsfestschreibung bleibt die Rückzahlungsrate immer gleich hoch. Das Verhältnis von Zins- und Tilgungsteil ändert sich jedoch im Zeitablauf. Da das Darlehen schrittweise zurückgezahlt wird, verringern sich die Zinsen. Die Rate bleibt in der Summe immer gleich hoch. Dadurch wächst mit der Zeit ihr Tilgungsanteil, während der Zinsanteil sinkt. Dieser Effekt beschleunigt die Rückzahlung des Darlehens.

Auch die Rückzahlungsraten eines Tilgungsdarlehens bestehen aus Zins- und Tilgungsteil. Hier bleibt jedoch nicht die Rate sondern der Tilgungsteil konstant. Durch die ersparten Zinsen führt das dazu, dass die Rate nach und nach sinkt. Dieses Darlehen ist jedoch bei Baufinanzierungen relativ selten zu finden. Zinsfestschreibung, Sondertilgungen und Kündigungsrechte sind analog zum Annuitätendarlehen zu finden.

Beim tilgungsfreien Darlehen bezahlt man mit den relativ geringen monatlichen Raten lediglich die Zinsen. Eine Tilgung der eigentlichen Schuld erfolgt also nicht – sie bleibt jedoch bestehen. Am Ende der Darlehenslaufzeit ist die Gesamtsumme in einem Betrag fällig. Diese Art der Baufinanzierung ist in der Kreditbranche auch als endfälliges Darlehen bekannt. Das Darlehen kann am Ende entweder durch eine Lebensversicherung oder einen Investmentfonds getilgt werden. Man spricht hier auch von einem Versicherungsdarlehen bzw. einem Fondsdarlehen und im Allgemeinen von einem Festdarlehen. Das Darlehen kann auch mit einem Bausparvertrag verbunden sein, der parallel zur Darlehenszeit angespart wird. Es wird aus der späteren Auszahlung der Bausparkasse getilgt. Diese Form des tilgungsfreien Darlehens bezeichnet man auch als Voraus- oder Sofortdarlehen.

Die vielen Baugebiete, die von Städten und Gemeinden ausgewiesen werden, und das große Interesse an den Bauplätzen sind ein untrügliches Zeichen dafür, dass der Bauboom noch lange nicht vorbei ist.

Immer mehr Menschen entscheiden sich für die eigenen vier Wände und wollen Eigentum. Das geht in der Regel nicht ohne einen Immobilienkredit. Die Preise für einen Neubau oder den Kauf einer Immobilie bewegen sich im sechsstelligen Bereich, je nach eigenen Wünschen und Grundstück. Da muss die Baufinanzierung stimmen und auf einem sicheren Fundament ruhen.

Neben Eigenkapital spielen Konditionen der Baufinanzierung eine elementare Rolle

Noch bevor man sich Gedanken über Aussehen und Lage des Eigenheims macht, sollte man sich in Ruhe hinsetzen und rechnen. Die Konditionen für einen Immobilienkredit hängen nicht zuletzt vom Eigenkapital ab, das man mitbringt. Die Baufinanzierung nur über einen Immobilienkredit abzuwickeln ist zwar möglich, aber wesentlich schwerer. Gerade in dem Fall ist ein Baufinanzierung Vergleich das probateste Mittel, um möglichst günstig ein Darlehen aufnehmen zu können.

Kreditrechner für den Baufinanzierung Vergleich nutzen

Kreditrechner auf den Seiten vieler Banken helfen dabei, abzuschätzen, im welchem finanziellen Rahmen sich das Wunschhaus bewegen darf. Dazu muss man wissen, wie viel Geld jeden Monat in die Tilgung des Immobilienkredites fließen kann, ohne riesige Löcher in die Haushaltskasse zu reißen. Mithilfe dieser Daten kann dann berechnet werden, mit welcher Summe bei der Baufinanzierung gerechnet werden kann.

Aus Laufzeit und Höhe des Immobilienkredites wird dann über den Kreditrechner schnell und vor allem übersichtlich ermittelt, wie die monatlichen Raten sind. Dabei sollte man sich immer mehr als ein Angebot einholen. Ein Immobilienkredit Vergleich zeigt genau auf, welche Bank das beste Angebot macht – wobei der Service immer mit in den Baufinanzierung Vergleich einfließen sollte.