Die Mieterhöhung
Das Mietrecht erlaubt es dem Vermieter die Miete innerhalb eines bestehenden Mietverhältnisses zu erhöhen, vorausgesetzt der Mietvertrag schließt diese Klausel nicht ausdrücklich aus. Die Mieterhöhung ist jedoch an gesetzliche Regelungen gebunden, von welchen nicht abgewichen werden darf und setzt die Schriftform voraus.
Generell gilt, dass der Vermieter die Anhebung der Miete bis auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete veranlassen kann, unter der Voraussetzung, dass die Miete zum Zeitpunkt der Erhöhung 15 Monate unverändert blieb. Hierzu ist die so genannte “Kappungsgrenze” zu berücksichtigen. Diese besagt, dass sich die Miete innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen darf.
Sollten diese Voraussetzungen nicht erfüllt sein, sollten Sie der Mieterhöhung widersprechen, es sei denn, es handelt sich um eine Mieterhöhung wegen einer Modernisierungsmaßnahme. Hier gelten separate Regelungen.
Die Mietminderung
Als Mieter steht man oft vor dem Problem, dass sich die Wohnung im Laufe der Mietzeit nicht mehr in einem ordnungsgemäß nutzbaren Zustand befindet. Die Fenster sind undicht, Schimmelsporen bilden sich (unverschuldet vom Mieter) an den Wänden oder die Heizung ist ausgefallen. All dies können Gründe für eine Mietminderung darstellen.
Wichtig, um eine Mietminderung durchzusetzen, ist vor allem, dass der Mangel an der Wohnung neu aufgetreten ist, nicht bereits vor Vertragsschluss bestanden hat und nicht selbst verschuldet ist. Grundlegend kann die Mietminderung prozentual von der Nettokaltmiete für den Zeitraum vorgenommen werden, von dem ab der Mieter in Kenntnis über den Mangel gesetzt wurde, bis zu dessen Beseitigung.
Der Vermieter sollte bestenfalls schriftlich (per Einschreiben) über die Mängel informiert werden. Dies dient der Beweispflicht im Ernstfall. Ebenso sollte eine angemessene Frist zur Beseitigung der Mängel an der Mietsache gesetzt werden. Sollte der Vermieter diese verstreichen lassen und es handelt sich um eine beträchtliche Nutzungseinbuße am gemieteten Wohnraum, könnte ggf. sogar von der fristlosen Kündigung Gebrauch gemacht werden.
Welcher Prozentsatz von der Miete in Abzug gebracht werden kann, sollte individuell bei einem Fachanwalt für Mietrecht, einem Mieterverein oder einem der zahlreichen Mietrecht-Urteile eingesehen oder erfragt werden.